IL MODELLO re-BUILD to RENT
RISTRUTTURARE E ARREDARE PER AFFITTI MEDIO-BREVI
OPPORTUNITA' e CRITICITA'
OPPORTUNTA’ DEL FUTURO O DEL PRESENTE?
Hai un appartamento, e forse anche altri, e questo articolo ti potrà essere utile per valorizzarlo!
Il modello Build to Rent (Costruire per Affittare – BtR), che per voi proprietari di appartamento potrebbe essere più adatto chiamare
reBILD to RENT (Riorganizzare – ristrutturare – rinnovare per Affittare – rBfR) è una opportunità per il proprietario, ma è bene venga pensato e realizzato con attenzione, per non creare problemi al Proprietario (e al Condominio) come l’affitto a breve termine con tutti i problemi di gestione (e convivenza) oppure l’affitto a lungo termine a inquilini che sempre più spesso creano involontarie insolvenze (a catena).
Oggi è più che mai una realtà anche in Italia: unità abitative residenziali destinate esclusivamente all’affitto per medi periodi (da 6 mesi a 2 anni), ristrutturati, arredati e mantenuti sotto un controllo puntuale e gestiti “più professionalmente”:
- alcuni servizi inclusi (in funzione della tipologia di cliente scelta) e standard semplice di livello medio alto,
- arredamento e suppellettili pratico ed essenziale, ma con tocchi di arredo e spazi liberi che possano far percepire “la casa”.
Impegno da profondere, rischi e redditività del “capitale immobiliare” possono essere ottimizzati:
- affitti di importo elevato,
- l’affitto di questo tipo ha bassissimi rischi di incappare in insolvenze e morosi difficili da sfrattare,
- l’impegno è molto sostenibile per la consegna dell’immobile e gestione dei problemi.
L’importante è pensare con una visione a lungo termine e professionale, affiancando magari le proprie competenze con quelle mancanti di consulenti immobiliari (a tutto tondo) che possano affiancarvi nelle scelte.
L’obbietivo di questo articolo è di segnalare una possibilità che per la nostra esperienza ha portato serenità per tutti i nostri clienti (proprietari e tutti gli altri co-condòmini), soprattutto quando affrontata seriamente.
Precisiamo ancora che il rBtR per noi più sostenibile per tutti NON è:
- ristrutturare e arredare per l’affitto a breve o brevissimo termine, turistico o per trasferte lavorative (che vedono le loro basi nelle nuove piattaforme di gestione Air B&B è la più nota), che ci permettiamo di segnalare come un grande impegno per i proprietari e rilevante problema per gli tutti gli altri condòmini, soprattutto se non gestite con grande professionalità ed etica;
- affittare casa a lungo termine (come è stata lasciata, magari con impianti e mobilio che segnano il tempo o con ristrutturazioni parziali ma non perfette per chi cerca un affitto a lungo termine) a persona che dovrebbero investire per sistemarla, e che se andasse male il loro progetto di vita (capita ahinoi sempre più spesso), creano problemi difficilmente risolvibili, e molto seri per tutti.
C’è quindi un nuovo modo di abitare le città, soprattutto in vicinanza di Università, Cliniche, Società Multinazionali, Importanti Eventi Internazionali Ricorrenti. Si fonda sull’idea di “casa temporanea”. È un modello che prende idea, è progettato, costruito e gestito per offrire a tempo determinato un’esperienza di vita stabile, curata e moderna ad utenti che hanno un progetto (a medio termine) con discreta capacità di spesa.
I grandi investitori hanno compreso questo nuovo “mercato immobiliare”.
Il modo in cui i piccoli proprietari immobiliari possono ripensare al loro patrimonio/capitale “immobiliare” (ad esempio i figli che devono gestire o ha ereditato dai genitori un appartamento) creandosi una rendita, costruendosi magari (perchè no?) un nuovo “lavoro con limitato impegno di tempo”: è un progetto solido e professionale.
Il modello dei grandi fondi immobiliari che creano complessi residenziali da loro interamente gestiti, è un modello che a noi piace poco, perchè saremo tutti esclusi e penalizzati dai grandi affari di questi fondi.
L’Amministratore di Condominio e la divisione Consulenze Immobiliari a nostro avviso potrà (e dovrà) avere un ruolo fondamentale per agevolare l’integrazione delle nuove realtà abitative con il resto degli abitanti tentando di prevenire le degenerazioni che sempre più spesso riscontriamo negli affitti a brevissimo termine ma anche negli affitti a lungo termine con sofferenze.
Questo articolo vuole tentare di essere il punto di partenza per lo sviluppo del rBtR: nel beneficio per i proprietari che ravvivano il loro patrimonio/capitale e la sua redditività, e la serenità di tutti gli altri condòmini, magari con il supporto delle nostre competenze e i nostri partner di scrivania.
Ci è capitato spesso con un semplice suggerimento, di far spendere (far investire) molti meno soldi e poi trovare la soluzione “migliore” a diversi nostri clienti che non avevano a loro disposizione consulenti esperti e affidabili, fornitori consolidati, familiari competenti, amici disinteressati e affidabili!
Dovrai avere idee chiare su chi sia il potenziale ospite e le sue aspettative, e poi come soddisfarle per la specifica categoria di cliente a cui ti conviene rivolgerti.
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IL re-BUILT-to-TENT: LA CASA ‘as a service’
Il rBrR pone l’attenzione sul consumatore (l’affittuario), con lo scopo di garantirgli un’esperienza soddisfacente non solo sotto il profilo abitativo, ma anche economico e della gestione.
Non dovrà investire l’inquilino per avere una “bella casa” ma sarà disponibile a pagare un affitto alto.
Il problema è come ristrutturare (fare un investimento) in modo che piaccia sempre e per tanti anni senza dover continuare a spendere soldi e tempo (l’investimento renda a lungo termine).
Gli elementi da considerare sono inevitabilmente molti, a partire dalla ri-disposizione architettonica dell’appartamento, la definizione dei suppellettili e dall’arredo. Deve essere gradito da chi cerca casa in affitto, che magari non ha il gusto del proprietario…
Il consiglio che ci permettiamo di continuare a dare ai proprietari essendo garanti della convivenza nel Condominio è: attenzione agli affitti brevissimi (creano un sacco di problemi per tutti) e gli affitti a lungo termine di appartamenti non ristrutturati o ristrutturati senza un bbiettivo chiaro, a persone non referenziate (liberare gli appartamenti non è facile e poi rimangono i debiti).
Il rBtR parte da un’idea semplice ma potente: riorganizzare e ristrutturare gli appartamenti destinando queste unità esclusivamente all’affitto a medio periodo per una specifica categoria di nuovi affittuari alto spendenti.
L’affitto dell’appartamento deve diventare un servizio: diventa possibile anche senza investimenti pesanti o impegni in tempo asfissianti, se l’appartamento è stato pensato, ristrutturato e arredato “bene”. Qualche servizio incluso, standard medio alto, qualche cortesia per gli ospiti e qualche “spazio” per personalizzare casa: in altre parole consentire di vivere in affitto per un anno o due, ma sentendosi a casa, usufruendo di qualche tocco di qualità tipica del Bad & Breakfast, dall’albergo, dell’hotellerie, del residence, della ospitalità di un amico, in un luogo che possa essere anche personalizzato, simile o meglio di “casa propria”:
- senza dover far spendere quanto si spenderebbe in un albergo (ma guadagnando molto bene),
- senza dover rifare ogni volta a nuovo l’appartamento.
PERCHÉ OGGI IL BTR È PIÙ ATTUALE CHE MAI
Per decenni, l’abitare ha significato soprattutto acquistare oppure affittare appartamenti vuoti, da ristrutturare, da arredare, per periodi a lungo termine. Ma oggi la proprietà è diventata, per molti, un traguardo sempre più lontano. Prezzi in crescita, accesso al mutuo difficile, percorsi di vita meno lineari, mobilità lavorativa, mancanza di chiari progetti familiari: tutto spinge verso un bisogno abitativo nuovo, più fluido e più accessibile.
I giovani (18-35 anni) preferiscono andare in affitto per provare ad affrontare un capitolo del loro “progetto di vita”, che non è (ancora) il lavoro fisso, la famiglia, la casa di proprietà; finito il periodo (medio) tornano a casa loro e iniziano il capitolo successivo, che può essere alzare il livello, cambiare tutto, ritornare a casa loro…
In questo scenario, l’affitto torna centrale, si riduce la durata del contratto, si alza il prezzo, ma richiede una nuova cura ai dettagli architettonici, all’arredamento e anche i servizi, e molto importante, a qualche rapporto umano “cordiale”.
Il rBtR nasce per rispondere proprio a questa esigenza: lo fa con pensiero costruito su prospettive di lungo termine, per periodi di breve termine. Deve essere pensato specificatamente per una categoria: per famiglie urbane, giovani professionisti, coppie dinamiche, lavoratori in mobilità, studenti in trasferta, lungo-degenti e i suoi familiari, società multinazionali e loro dipendenti di alto o medio livello… ogni categoria ha aspettative molto diverse l’una dall’altra: si deve fare la scelta più adatta per la casa e le inclinazioni del proprietario.
UN'OPPORTUNITÀ PER CHI EREDITA, INVESTE O VUOLE O DEVE CAMBIARE
Il successo del rBtR è anche sociale, ma è soprattutto finanziario. A fronte di un investimento ben ragionato, paziente, questo modello genera flussi di cassa stabili da locazione, rotazione degli inquilini sostenibile a molti e valorizzazione del capitale immobiliare nel tempo. In media (per dare un riferimento finanziario sintetico) i rendimenti annui netti attesi del capitale (del valore dell’immobiliare attualizzato) oscillano intorno al 10%, secondo quanto riportato nei principali report internazionali.
Un immobile non ristrutturato o non riorganizzato quando affittato potrebbe essere invece un problema, anche e soprattutto perchè ha un valore molto inferiore!
* Segnaliamo che i principali fondi pensione, assicurazioni, REIT e family office europei e nordamericani sono oggi protagonisti nella crescita del BtR. Nel Regno Unito, anticipatore in questo tipo di settore, nel 2024 poco meno di 300.000 unità tra completate, in costruzione e in progettazione avanzata, con investimenti per oltre 5 miliardi di sterline solo nell’ultimo anno (fonte: Knight Frank, 2024).
In Italia la proprietà è diffusa (fortunatamente) e perchè rimanga tale si dovrà tutti insieme (unendo le competenze e le forze) affrontare questo cambiamento. Tanti appartamenti nelle città italiane e le loro periferie oggi sono destinate al rBtR, ed anche il tuo appartamento, che ti si è liberato o che hai ereditato, potrebbe esserlo, magari dopo che sia stato riorganizzato, per ridurre i rischi e aumentale le rendite: con buon senso, esperianza e competenza.
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IL BTR IN EUROPA E IL POTENZIALE PER L'ITALIA
*Osservando le fonti e tendenze finanziarie in Europa, il residenziale in affitto professionale è diventato l’asset preferito dagli investitori istituzionali (fonte: INREV, 2024). In Spagna, la sola regione di Madrid ha catalizzato oltre il 50% dei tre miliardi investiti nel BtR tra il 2017 e il 2021, mentre in Germania il BtR si sta affermando come risposta moderna alla storica cultura dell’affitto urbano. Anche città come Varsavia, Amsterdam e Barcellona sono oggi protagoniste di nuove pipeline multifamiliari a gestione centralizzata.
In Italia il rBtR è in fase embrionale. Tuttavia, Milano rappresenta un laboratorio interessante da capire e da imitare (in piccolo): alcuni progetti urbani come Sei Milano o Porta Romana stanno integrando residenze BtR all’interno di masterplan complessi.
A voi sottoponiamo una opportunità di valorizzare con intelligenza e attenzione il vostro immobile, il vostro prezioso capitale immobiliare.
In coda a questi grandi investitori ci sono i più pronti o attenti piccoli investitori e i tantissimi proprietari immobiliari insieme ai loro consulenti, fornitori, familiari, amici. Ci piacerebbe provare ad essere invitati in questo gruppo di persone per te affidabili e utili da e per tanto tempo.
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LE CONDIZIONI PER FAR DECOLLARE IL BTR
Le condizioni per cui il Build to Rent possa definitivamente consolidarsi come offerta di un modello abitativo, e quindi possa essere un buon investimento, sostenibile, sicuro e replicabile, servono tre elementi fondamentali.
- Una domanda reale e in crescita.
Le grandi città europee e sempre più anche quelle italiane – vivono una forte domanda di affitto, spinta da prezzi di acquisto elevati, mobilità per opportunità di studio, lavoro, salute, seguire eventi e nuovi stili di vita. Aumentano non solo il numero degli affittuari, ma anche le loro aspettative (cercano qualità, servizi e stabilità) e guadagni importanti per chi è capace di investire. Il BtR nasce esattamente per rispondere a questo bisogno.
- Operatori competenti e specializzati.
Il BtR richiede una gestione professionale del patrimonio: non si tratta solo di costruire, ristrutturare e arredare, ma di garantire nel tempo una buona esperienza abitativa. Servono operatori capaci di curare ogni fase – progettazione, gestione, manutenzione, servizi di base, la tecnologia – con visione industriale e attenzione all’inquilino.
- Un quadro normativo abilitante.
In Italia manca ancora una cornice chiara per il BtR. Le regole attuali non distinguono chi affitta un appartamento da chi sviluppa interi complessi gestiti. Per i clienti dello studio (voi che leggete) questo è un bene. Alcuni segnali arrivano da Milano, che sta sperimentando premi urbanistici per chi garantisce la locazione nel tempo, lo sgravio fiscale per affitti a prezzo calmierato o concordato (le cui soglie si sono molto alzate…).
Si presentano due differenti opportunità per il grande investitore e per il piccolo proprietario immobiliare o piccolo investitore.
Per i grandi investitori, in assenza di una regolamentazione chiara, il settore fatica a strutturarsi. Per i developer, il BtR presenta sfide importanti. A differenza del tradizionale build-to-sell, in cui la vendita frazionata consente il recupero rapido del capitale investito, nel BtR i ritorni sono più diluiti nel tempo. Questo impone una solida struttura finanziaria, una partnership con investitori pazienti e, spesso, un’elevata esposizione iniziale in equity. Inoltre, il BtR richiede una visione progettuale differente: layout più efficienti, spazi comuni ben integrati, infrastrutture e piattaforme digitali e predisposizione alla gestione a lungo termine e amministratori che si evolvono in Building Manager, allargando le proprie competenze e i servizi offerti. Il vero salto culturale, per chi sviluppa, è pensare non solo al prodotto finito, ma alla sua vita operativa nei decenni successivi.
Per i piccoli proprietari immobiliari o investitori, non servono strutture finanziarie, e di servizio particolarmente strutturate potendosi limitare anche al solo appartamento di proprietà non abitato (magari ereditato), fino ad arrivare ai pochi appartamenti: una minima capacità di gestione di un immobile supportata con la fondamentale visione progettuale e qualche buon fornitore può essere sufficiente per ottenere una robusta redditività.
COSA E' IL CO-LIVING? UN FENOMENO IN CRESCITA COSTANTE
All’interno della galassia rBtR si colloca anche il co-living, modello pensato per un’utenza più giovane e transitoria, con camere e spazi privati, spazi condivisi e di socializzazione, alcuni servizi all inclusive.
* Secondo l’ultimo report Savills (UK Co- Living Spotlight 2025), nel Regno Unito ci sono oggi circa 9.000 unità operative e 5.500 in costruzione, con tassi di occupazione che superano il 90% e affitti per un piccolo bilocale tra le 1.550 e le 1.750 sterline/mese (1 Sterlina = 1,16 Euro).
Non è un’alternativa, ma un sottoinsieme del BtR: stessa logica, diverso target. Anche in Italia è già presente in città come Milano, Roma e Bologna, con operatori come Dove Vivo, Habyt e The Social Hub, ma soprattutto con una rete diffusa di piccoli proprietari sufficientemente preparati e desiderosi di una buona fonte di reddito.
Il co-living risponde alle esigenze di chi cerca flessibilità, comunità, indipendenza e convenienza, ma anche servizi di ottima qualità tipo una bella, ampia, accessoriata cucina comune ed una camera privata, il bagno che può essere comune o deve essere invece privato?
Il Co-Living può essere percepito come un carcere se mal progettato e gestito, oppure se pensato bene può diventare casa nel momento cruciale della vita!
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PIÙ CHE UNA TENDENZA, UNA TRASFORMAZIONE SOCIALE, CULTURALE, ECONOMICA e TECNOLOGICA
Il rBtR (re-BUILD to RENT – Riorganizzare per Affittare) non è una moda. È una risposta strutturale a un cambiamento profondo del modo in cui si vivono le città, figlio della modernità del vivere in affitto, con qualità, flessibilità, continuità, con servizi che consentano una discreta qualità di vita con costi che non richiedano spese iniziali e possano essere inferiori a quelli dell’albergo, in un momento di vita di solito importantissimo per l’inquilino.
Per l’Italia e per gli italiani si apre una finestra strategica: chi saremo? Abbiamo le città giuste, la domanda giusta, esistono tanti appartamenti di proprietà, sfitti, su cui lavorare, sui quale potrete basare i Vostri redditi base. Serve solo un salto culturale: non vedere l’affitto come un ripiego, una copertura delle spese vive o una sicura fonte di problemi, ma come una offerta abitativa matura e sostenibile da entrambe le parti inquilini e affittuari.
Il re-BUILD to RENT è questo: una sfida, ma anche un’opportunità culturale, sociale, comunitaria, urbana e strategica per tutti i protagonisti, grandi e piccoli, coinvolti o coinvolgibili.
Maggiore è l’integrazione e la collaborazione fiduciaria ed etica tra proprietario, fornitori e clienti, il presente ed il futuro, e migliore sarà il risultato finale, per tutti.
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